REITs: Cómo invertir en el sector inmobiliario
Ahora que nos adentramos en la Cartera360, es importante conocer los diferentes mercados que vamos a tocar.
Si alguna vez has pensado en invertir en bienes raíces pero la idea de lidiar con inquilinos, reparaciones, mantenimientos y pagos de hipoteca te quita el sueño, hay una alternativa que quizás no habías considerado: los fondos de inversión inmobiliarios, más conocidos como REITs.
Los REITs son una alternativa para invertir en bienes inmuebles sin las complicaciones de ser propietario. En España, la figura jurídica de REIT ha tomado el término de SOCIMI.
Vamos al lío.
REIT: ¿Qué es y cómo funciona?
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es un fondo que invierte en bienes raíces comerciales como centros comerciales, oficinas, hoteles y hospitales.
La gran ventaja de los REITs es que se pueden comprar y vender como cualquier acción en la bolsa, permitiendo invertir en bienes raíces con mucho menos capital. De esta forma, están englobados en ETFs, de la misma manera que otros sectores también lo están.
Y, por supuesto, tengo una maravilloso listado de potenciales ETFs de REITs los cuales estamos analizando en la comunidad.
Básicamente, los REITs generan ingresos de dos formas:
Operando y arrendando propiedades (Equity REITs).
Financiando hipotecas (Mortgage REITs o REITs hipotecarios).
Los Equity REITs son los más populares y funcionan como cualquier arrendador: compran propiedades, las alquilan y distribuyen las ganancias.
Los REITs hipotecarios, en cambio, no poseen propiedades directamente, sino que invierten en hipotecas y ganan dinero con los intereses. Son más sensibles a los cambios en las tasas de interés y suelen ser más volátiles.
¿Por qué invertir en Real Estate?
El sector inmobiliario ha sido históricamente una de las mejores formas de construir riqueza.
Los grandes capitales casi siempre han tenido alguna exposición a los bienes raíces, y no es casualidad: los inmuebles suelen apreciarse con el tiempo y generan ingresos recurrentes.
Desde el COVID, los precios de las propiedades han seguido subiendo debido por varios factores: tasas de interés bajas, inflación y cambios en las preferencias de vivienda.
Sin embargo, comprar una propiedad requiere un capital importante, pagos de mantenimiento y riesgos como inquilinos problemáticos y okupación.
Si quieres exposición al sector sin tanta preocupación, los REITs son la mejor opción.
Tipos de REITs
Como suele ser habitual, hay diferentes tipos de REITs siguiendo la tipología de inversión:
REITs residenciales: Viviendas y apartamentos turísticos en alquiler (ejemplo: AvalonBay Communities - NYSE:AVB).
REITs comerciales: Oficinas y centros comerciales (ejemplo: Simon Property Group - NYSE:SPG).
REITs industriales: Almacenes logísticos y centros de distribución (ejemplo: Prologis - NYSE:PLD).
REITs de salud: Hospitales, clínicas y centros de atención para adultos mayores (ejemplo: Welltower - NYSE:WELL).
REITs hipotecarios: Invierten en hipotecas en lugar de propiedades físicas (ejemplo: Annaly Capital Management - NYSE:NLY).
Cada sector se comporta de manera diferente.
Por ejemplo, los REITs industriales han crecido con el e-commerce, mientras que las comerciales han sufrido con el auge del Home Office.
¿Cómo funcionan los REITs?
Los REITs tienen una estructura específica que los diferencia de otras compañías inmobiliarias.
En la mayoría de los países, para ser considerados como tal, deben cumplir ciertos requisitos:
Distribución de beneficios: La mayor parte de sus ingresos (habitualmente más del 90%) debe distribuirse a los accionistas en forma de dividendos.
Inversión en bienes inmuebles: Un porcentaje significativo de sus activos (normalmente más del 75%) debe estar invertido en propiedades o hipotecas.
Ingresos inmobiliarios: Gran parte de sus ingresos (también más del 75%) debe provenir del alquiler o venta de inmuebles.
¿Cómo invertir en REITs?
Comprar acciones de REITs individuales: Opción para quienes quieren analizar y elegir empresas específicas. (Ejemplos: NYSE:AVB o NYSE:WELL)
Invertir en ETFs de REITs: Fondos diversificados que incluyen múltiples REITs. (Ejemplos: NYSEARCA: VNQ o NYSEARCA: IYR)
Si prefieres simplicidad y diversificación, yo me iría directamente a la opción 2 ya que los ETFs son una excelente opción.
Ventajas de invertir en REITs
Ingresos pasivos: Pagan dividendos regularmente.
Liquidez: A diferencia de una propiedad, puedes vender un REIT como unacción.
Diversificación: Acceso a múltiples sectores inmobiliarios con poco capital.
Menos complicaciones: Sin inquilinos, hipotecas ni reparaciones.
Claves para evaluar un REIT antes de invertir
No todos los REITs son iguales, y antes de meter tu dinero en uno, ten en cuenta estos puntos:
Rentabilidad total: No solo veas el dividendo, fíjate en el crecimiento a largo plazo.
Liquidez: A diferencia de los bienes raíces tradicionales, los REITs cotizan en bolsa, lo que facilita la compra y venta.
Fondos procedentes de operaciones (FFO): Es un mejor indicador que las ganancias netas porque excluye la depreciación contable.
Calidad de la gestión: Empresas con un equipo sólido tienen más posibilidades de ser rentables.
Diversificación: Los REITs bien diversificados suelen ser más estables en tiempos de crisis.
Rentabilidad histórica y perspectivas
Históricamente, los REITs han ofrecido retornos muy competitivos.
El índice FTSE NAREIT Equity REIT, que mide el rendimiento del sector inmobiliario en EE.UU., ha tenido una rentabilidad anual promedio del 8-9% en las últimas décadas, superando a muchas otras clases de activos.
En el contexto actual, con tasas de interés más altas y un posible enfriamiento del mercado inmobiliario, algunos REITs podrían verse afectados.
Pero también surgen oportunidades: los REITs industriales y de infraestructura, por ejemplo.
Wrap-Up
Si quieres exposición al mercado inmobiliario sin las complicaciones de ser propietario, los REITs son la gran alternativa. Con una selección adecuada de ETFs en REITs, puedes beneficiarte del crecimiento de los bienes raíces mientras generas ingresos pasivos.
Como siempre, la diversificación (que no la sobrediversificación) es clave.
No pongas todo tu capital en un solo asset. Analiza el mercado y elige la estrategia que mejor se adapte a lo que buscas y donde te sientas más cómodo.